«Αν βλέπαμε την εικόνα της αγοράς αυτή τη στιγμή σε ένα γράφημα, θα έμοιαζε με το καρδιογράφημα ενός νεκρού!»
Η άποψη αυτή ανήκει στον Στράτο Παραδιά, πρόεδρο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων, και φαίνεται ότι ταυτίζεται με τις πλέον επίσημες εκτιμήσεις, αυτές του Tμήματος Ανάλυσης Ακινήτων της Τραπέζης της Ελλάδος. Ο επικεφαλής του Τμήματος Θεόδωρος Μητράκος, στην ημερίδα που διοργάνωσε πρόσφατα η ΤτΕ για τα ακίνητα, έκρουσε τον κώδωνα του κινδύνου για την υπερφορολόγηση της αγοράς, επισημαίνοντας χαρακτηριστικά ότι «οποιαδήποτε αύξηση αντικειμενικών αξιών θα πρέπει να συνδυαστεί με μείωση των φορολογικών συντελεστών ή εξορθολογισμό της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας».
Στοιχεία-σοκ
Τα στοιχεία του Τμήματος Ανάλυσης της ΤτΕ είναι ενδεικτικά της κατάστασης που επικρατεί:
■ Επιπλέον 3,7 δισ. ευρώ έσοδα προβλέπονται από τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας το 2012.
■ Συνολικά 20 φόροι αυτή τη στιγμή συνδέονται με την αύξηση των αντικειμενικών αξιών, την οποία πάντως στην κυβέρνηση φαίνεται ότι ξαναμελετούν και υπάρχουν σκέψεις για μετάθεσή της αργότερα μέσα στο 2012.
■ Η Ελλάδα κατατάσσεται στις πρώτες θέσεις της κατάταξης στην Ε.Ε. όσον αφορά το υψηλό κόστος συναλλαγών.
■ Ένα στα 10 επαγγελματικά ακίνητα αυτή τη στιγμή στην Αθήνα και σε άλλες μεγάλες πόλεις έχει χαμηλότερη εμπορική αξία από την αντικειμενική λόγω της πτώσης της αγοράς την τελευταία τριετία.
■ Η μείωση των συναλλαγών είναι, όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται, δραματική. Το γ΄ τρίμηνο του 2011 οι συναλλαγές στην κατοικία πανελλαδικά διαμορφώθηκαν στις 9.000, έναντι 32.000 το α΄ τρίμηνο του 2008, στην αρχή της κρίσης.
■ Για το σύνολο του 2011 οι αγοραπωλησίες όλων των ειδών ακινήτων, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της ΤτΕ, θα μειωθούν στο 1/3 σε σχέση με το υψηλότερο σημείο της αγοράς, το 2005. Ειδικότερα, οι συναλλαγές για οικόπεδα, αγροτεμάχια, κατοικίες και επαγγελματικά ακίνητα θα διαμορφωθούν πέριξ των 80.000, έναντι 215.000 που ήταν το 2005 και 136.000 το 2009.
■ Λόγω της κρίσης και της μεγάλης μείωσης των στεγαστικών δανείων έχει αυξηθεί το μερίδιο των συναλλαγών για αγορά κατοικίας που πραγματοποιείται με μετρητά, με τη ζήτηση να επικεντρώνεται σε παλιότερα και μικρότερα, άρα και πιο φτηνά ακίνητα.
■ Εντυπωσιακή είναι και η μείωση στα στεγαστικά. Τον Οκτώβριο του 2011 ο ρυθμός της στεγαστικής επέκτασης ήταν αρνητικός, στο -2,4%, από 35,2% το 2005.
Προβλέπεται περαιτέρω πτώση
Ο κ. Μητράκος προβλέπει περαιτέρω πτώση των τιμών των ακινήτων σε κατοικία και επαγγελματικά ακίνητα τα επόμενα τρίμηνα, με την αγορά να φτάνει στο ναδίρ το επόμενο έτος. «Αυτό που έχει αποφευχθεί στην ελληνική αγορά είναι η απότομη πτώση των τιμών» επισημαίνει. «Το γεγονός αυτό οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στον κατακερματισμό της αγοράς, η οποία αριθμεί αυτή τη στιγμή έως 15.000 μικρές κατασκευαστικές επιχειρήσεις. Αν ληφθεί υπόψη ότι το απόθεμα των νεόδμητων αδιάθετων κατοικιών διαμορφώνεται πέριξ των 180.000 διαμερισμάτων, σε κάθε κατασκευαστή αντιστοιχούν από 10 έως 15 ακίνητα, νούμερο που δε θεωρείται μεγάλο. Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με τη μικρή έκθεση των κατασκευαστών σε δανεισμό αλλά και την ελληνική κουλτούρα, που δεν θεωρεί το ακίνητο επενδυτικό αγαθό, είναι από τους βασικούς λόγους για την ανθεκτικότητα των τιμών των κατοικιών μέσα στην κρίση. Τα στοιχεία της ΤτΕ [σ.σ.: τα οποία πάντως έχουν μια μικρή υστέρηση σε σχέση με την αγορά] δείχνουν ότι από το α΄ τρίμηνο του 2009 έως το γ΄ τρίμηνο του 2011 η πτώση των τιμών των κατοικιών διαμορφώνεται σε ονομαστικούς όρους στο 12,9% και σε πραγματικούς στο 21,5%».
Το αισιόδοξο μήνυμα είναι για το τέλος: «Η ανάκαμψη της εγχώριας αγοράς ακινήτων θα ξεκινήσει από τη στιγμή που θα φανούν τα πρώτα σημάδια επίλυσης των δημοσιονομικών προβλημάτων», όπως προβλέπει ο επικεφαλής του Τμήματος Ανάλυσης Ακινήτων της ΤτΕ, επισημαίνοντας χαρακτηριστικά ότι «ιστορικά, η ελληνική αγορά ακινήτων δεν αδίκησε τους επενδυτές της και θα είναι από τους πρώτους κλάδους που θα ανακάμψουν».
Υπερφορολόγηση
Πάντως η υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας είναι αυτή τη στιγμή από τα μεγαλύτερα προβλήματα της ελληνικής αγοράς, όπως φάνηκε και στην ημερίδα της ΤτΕ. Όπως υποστήριξε ο Μιχάλης Χαλιάσσος (πανεπιστήμιο Γκαίτε Φρανκφούρτης, σύμβουλος της ΕΚΤ), «στις δημοσιονομικά προβληματικές χώρες, με έμφαση στην Ελλάδα, την Ιταλία και την Ισπανία, με τις υπερχρεωμένες κυβερνήσεις, τα στοιχεία δείχνουν ότι τα νοικοκυριά δεν είναι υπερχρεωμένα, ενώ οι συγκεκριμένες χώρες έχουν και από τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ε.Ε. για την ηλικία των 50+ ετών: 84,3% στην Ελλάδα, 86,9% στην Ισπανία και 75,1% στην Ιταλία, όταν στη Γερμανία μόνο ένας στους δύο κατοίκους ηλικίας άνω των 50 ετών διαθέτει δικό του ακίνητο. Ο μέσος όρος στην Ευρώπη διαμορφώνεται στο 67,6% και στις ΗΠΑ στο 77,3%. Από την άλλη πλευρά, είναι διαφορετικό πράγμα ο πλούτος και διαφορετική η ρευστότητα στα νοικοκυριά. Στην Ελλάδα τα νοικοκυριά ακόμη και πριν από την κρίση δεν διέθεταν το απαραίτητο “μαξιλάρι” όσον αφορά το ρευστό. Η φορολογία της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα μπορεί να φαίνεται αυτή τη στιγμή αναγκαιότητα, ωστόσο δημιουργεί τεράστια προβλήματα στα νοικοκυριά. Γι’ αυτόν το λόγο δεν μπορεί η κυβέρνηση να βασίζεται πλέον στη φορολογία των ακινήτων, αλλά πρέπει να βρει άλλες διεξόδους και κυρίως να δημιουργήσει τις προϋποθέσεις για περισσότερη παραγωγή και υψηλότερες εξαγωγές».
Η φούσκα που υπήρχε
Πάντως, ακόμη και πριν από την κρίση, ήδη από το 2007, είχε ξεκινήσει η πτώση όσον αφορά τις επενδύσεις σε κατοικίες στην Ελλάδα, με αποτέλεσμα τώρα η χώρα μας να έχει τη δεύτερη μεγαλύτερη πτώση (μετά την Ιρλανδία), με τη «βουτιά» σε σχέση με το ανώτατο σημείο της αγοράς το 2006 να φτάνει πλέον το 60%. Μάλιστα ο Θεοδόσης Σαμπανιώτης, οικονομικός αναλυτής του ομίλου Eurobank EFG, θέτει το ερώτημα μήπως η αγορά κατοικίας ούτως ή άλλως και ανεξάρτητα από την κρίση θα οδηγούνταν σε πτώση, προβάλλοντας τα παρακάτω δεδομένα:
■ Τα υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα ως ποσοστό του ΑΕΠ έχουν συγκλίνει πλέον σε μεγάλο βαθμό, φτάνοντας το 36,2% σε σχέση με τον μέσο όρο της Ε.Ε., που είναι 40,4%.
■ Η Ελλάδα έχει από τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ευρώπη (άνω του 80%).
■ Ήδη από το 2009 οι Έλληνες δεν είχαν πολλά περιθώρια ρευστότητας, γιατί έχουν ούτως ή άλλως σημαντικά έξοδα για το ακίνητό τους.
Οι προβλέψεις διεθνών οργανισμών για την εγχώρια αγορά ακινήτων συγκλίνουν με αυτές των Ελλήνων, ότι δηλαδή ο πάτος αναμένεται το 2012.
Γράφει η Στεφανία Σούκη
Η άποψη αυτή ανήκει στον Στράτο Παραδιά, πρόεδρο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων, και φαίνεται ότι ταυτίζεται με τις πλέον επίσημες εκτιμήσεις, αυτές του Tμήματος Ανάλυσης Ακινήτων της Τραπέζης της Ελλάδος. Ο επικεφαλής του Τμήματος Θεόδωρος Μητράκος, στην ημερίδα που διοργάνωσε πρόσφατα η ΤτΕ για τα ακίνητα, έκρουσε τον κώδωνα του κινδύνου για την υπερφορολόγηση της αγοράς, επισημαίνοντας χαρακτηριστικά ότι «οποιαδήποτε αύξηση αντικειμενικών αξιών θα πρέπει να συνδυαστεί με μείωση των φορολογικών συντελεστών ή εξορθολογισμό της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας».
Στοιχεία-σοκ
Τα στοιχεία του Τμήματος Ανάλυσης της ΤτΕ είναι ενδεικτικά της κατάστασης που επικρατεί:
■ Επιπλέον 3,7 δισ. ευρώ έσοδα προβλέπονται από τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας το 2012.
■ Συνολικά 20 φόροι αυτή τη στιγμή συνδέονται με την αύξηση των αντικειμενικών αξιών, την οποία πάντως στην κυβέρνηση φαίνεται ότι ξαναμελετούν και υπάρχουν σκέψεις για μετάθεσή της αργότερα μέσα στο 2012.
■ Η Ελλάδα κατατάσσεται στις πρώτες θέσεις της κατάταξης στην Ε.Ε. όσον αφορά το υψηλό κόστος συναλλαγών.
■ Ένα στα 10 επαγγελματικά ακίνητα αυτή τη στιγμή στην Αθήνα και σε άλλες μεγάλες πόλεις έχει χαμηλότερη εμπορική αξία από την αντικειμενική λόγω της πτώσης της αγοράς την τελευταία τριετία.
■ Η μείωση των συναλλαγών είναι, όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται, δραματική. Το γ΄ τρίμηνο του 2011 οι συναλλαγές στην κατοικία πανελλαδικά διαμορφώθηκαν στις 9.000, έναντι 32.000 το α΄ τρίμηνο του 2008, στην αρχή της κρίσης.
■ Για το σύνολο του 2011 οι αγοραπωλησίες όλων των ειδών ακινήτων, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της ΤτΕ, θα μειωθούν στο 1/3 σε σχέση με το υψηλότερο σημείο της αγοράς, το 2005. Ειδικότερα, οι συναλλαγές για οικόπεδα, αγροτεμάχια, κατοικίες και επαγγελματικά ακίνητα θα διαμορφωθούν πέριξ των 80.000, έναντι 215.000 που ήταν το 2005 και 136.000 το 2009.
■ Λόγω της κρίσης και της μεγάλης μείωσης των στεγαστικών δανείων έχει αυξηθεί το μερίδιο των συναλλαγών για αγορά κατοικίας που πραγματοποιείται με μετρητά, με τη ζήτηση να επικεντρώνεται σε παλιότερα και μικρότερα, άρα και πιο φτηνά ακίνητα.
■ Εντυπωσιακή είναι και η μείωση στα στεγαστικά. Τον Οκτώβριο του 2011 ο ρυθμός της στεγαστικής επέκτασης ήταν αρνητικός, στο -2,4%, από 35,2% το 2005.
Προβλέπεται περαιτέρω πτώση
Ο κ. Μητράκος προβλέπει περαιτέρω πτώση των τιμών των ακινήτων σε κατοικία και επαγγελματικά ακίνητα τα επόμενα τρίμηνα, με την αγορά να φτάνει στο ναδίρ το επόμενο έτος. «Αυτό που έχει αποφευχθεί στην ελληνική αγορά είναι η απότομη πτώση των τιμών» επισημαίνει. «Το γεγονός αυτό οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στον κατακερματισμό της αγοράς, η οποία αριθμεί αυτή τη στιγμή έως 15.000 μικρές κατασκευαστικές επιχειρήσεις. Αν ληφθεί υπόψη ότι το απόθεμα των νεόδμητων αδιάθετων κατοικιών διαμορφώνεται πέριξ των 180.000 διαμερισμάτων, σε κάθε κατασκευαστή αντιστοιχούν από 10 έως 15 ακίνητα, νούμερο που δε θεωρείται μεγάλο. Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με τη μικρή έκθεση των κατασκευαστών σε δανεισμό αλλά και την ελληνική κουλτούρα, που δεν θεωρεί το ακίνητο επενδυτικό αγαθό, είναι από τους βασικούς λόγους για την ανθεκτικότητα των τιμών των κατοικιών μέσα στην κρίση. Τα στοιχεία της ΤτΕ [σ.σ.: τα οποία πάντως έχουν μια μικρή υστέρηση σε σχέση με την αγορά] δείχνουν ότι από το α΄ τρίμηνο του 2009 έως το γ΄ τρίμηνο του 2011 η πτώση των τιμών των κατοικιών διαμορφώνεται σε ονομαστικούς όρους στο 12,9% και σε πραγματικούς στο 21,5%».
Το αισιόδοξο μήνυμα είναι για το τέλος: «Η ανάκαμψη της εγχώριας αγοράς ακινήτων θα ξεκινήσει από τη στιγμή που θα φανούν τα πρώτα σημάδια επίλυσης των δημοσιονομικών προβλημάτων», όπως προβλέπει ο επικεφαλής του Τμήματος Ανάλυσης Ακινήτων της ΤτΕ, επισημαίνοντας χαρακτηριστικά ότι «ιστορικά, η ελληνική αγορά ακινήτων δεν αδίκησε τους επενδυτές της και θα είναι από τους πρώτους κλάδους που θα ανακάμψουν».
Υπερφορολόγηση
Πάντως η υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας είναι αυτή τη στιγμή από τα μεγαλύτερα προβλήματα της ελληνικής αγοράς, όπως φάνηκε και στην ημερίδα της ΤτΕ. Όπως υποστήριξε ο Μιχάλης Χαλιάσσος (πανεπιστήμιο Γκαίτε Φρανκφούρτης, σύμβουλος της ΕΚΤ), «στις δημοσιονομικά προβληματικές χώρες, με έμφαση στην Ελλάδα, την Ιταλία και την Ισπανία, με τις υπερχρεωμένες κυβερνήσεις, τα στοιχεία δείχνουν ότι τα νοικοκυριά δεν είναι υπερχρεωμένα, ενώ οι συγκεκριμένες χώρες έχουν και από τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ε.Ε. για την ηλικία των 50+ ετών: 84,3% στην Ελλάδα, 86,9% στην Ισπανία και 75,1% στην Ιταλία, όταν στη Γερμανία μόνο ένας στους δύο κατοίκους ηλικίας άνω των 50 ετών διαθέτει δικό του ακίνητο. Ο μέσος όρος στην Ευρώπη διαμορφώνεται στο 67,6% και στις ΗΠΑ στο 77,3%. Από την άλλη πλευρά, είναι διαφορετικό πράγμα ο πλούτος και διαφορετική η ρευστότητα στα νοικοκυριά. Στην Ελλάδα τα νοικοκυριά ακόμη και πριν από την κρίση δεν διέθεταν το απαραίτητο “μαξιλάρι” όσον αφορά το ρευστό. Η φορολογία της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα μπορεί να φαίνεται αυτή τη στιγμή αναγκαιότητα, ωστόσο δημιουργεί τεράστια προβλήματα στα νοικοκυριά. Γι’ αυτόν το λόγο δεν μπορεί η κυβέρνηση να βασίζεται πλέον στη φορολογία των ακινήτων, αλλά πρέπει να βρει άλλες διεξόδους και κυρίως να δημιουργήσει τις προϋποθέσεις για περισσότερη παραγωγή και υψηλότερες εξαγωγές».
Η φούσκα που υπήρχε
Πάντως, ακόμη και πριν από την κρίση, ήδη από το 2007, είχε ξεκινήσει η πτώση όσον αφορά τις επενδύσεις σε κατοικίες στην Ελλάδα, με αποτέλεσμα τώρα η χώρα μας να έχει τη δεύτερη μεγαλύτερη πτώση (μετά την Ιρλανδία), με τη «βουτιά» σε σχέση με το ανώτατο σημείο της αγοράς το 2006 να φτάνει πλέον το 60%. Μάλιστα ο Θεοδόσης Σαμπανιώτης, οικονομικός αναλυτής του ομίλου Eurobank EFG, θέτει το ερώτημα μήπως η αγορά κατοικίας ούτως ή άλλως και ανεξάρτητα από την κρίση θα οδηγούνταν σε πτώση, προβάλλοντας τα παρακάτω δεδομένα:
■ Τα υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα ως ποσοστό του ΑΕΠ έχουν συγκλίνει πλέον σε μεγάλο βαθμό, φτάνοντας το 36,2% σε σχέση με τον μέσο όρο της Ε.Ε., που είναι 40,4%.
■ Η Ελλάδα έχει από τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ευρώπη (άνω του 80%).
■ Ήδη από το 2009 οι Έλληνες δεν είχαν πολλά περιθώρια ρευστότητας, γιατί έχουν ούτως ή άλλως σημαντικά έξοδα για το ακίνητό τους.
Οι προβλέψεις διεθνών οργανισμών για την εγχώρια αγορά ακινήτων συγκλίνουν με αυτές των Ελλήνων, ότι δηλαδή ο πάτος αναμένεται το 2012.
Γράφει η Στεφανία Σούκη
0 σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου